【房地產】另一個角度看地產：地區發展不平衡
來源：云南天樞玉衡
發布時間：2019-07-11
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近期一二三線城市房地產市場價格走勢分化、政策分化、預期分化，分化成為房地產市場的關鍵詞。
市場普遍將本輪熱點城市房價飆升看作是貨幣現象。但值得注意的是，貨幣供應量和利率下降沒有導致房價普漲。貨幣現象只是熱點城市房價上漲的表面原因，并無法解釋分化局面的形成。我們認為，資金流入一線城市的根本原因在于地區發展不平衡，本輪熱點城市的房價上漲是在資金面和資產荒推動下長期地區發展不平衡的一次集中爆發。
地區發展不平衡的形成是長期以來資源分配不平衡和嚴格的戶籍制度限制共同作用的結果。其中值得注意的是財政體制中隱含的不公平，導致欠發達地區持續補貼發達地區，地區發展不平衡格局固化。
地區發展不平衡對房地產市場產生深遠影響。不能從根本上調節不平衡的局面，限購限貸只有短期抑制性作用；房地產市場實質是割裂的，因城施策的政策組合難以對全國市場進行有力調控。因此，關注區域發展才是房地產最大的基本面。
總體來看，我國城鎮化率較低，房地產市場長期需求強勁。通過資源分配和戶籍制度改革，地區發展不平衡的格局也會出現改變，未來將會形成多個核心城市群。隨著預期調整，一線城市房地產市場熱度將逐漸退卻，逐步放開限購限貸，市場分化局結束。
風險提示：財稅體制改革進度不及預期；城市化進程放緩；地區發展差距進一步變大。
（內容來源：國開證券）
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